Địa ốc Đồng Nai: Thận trọng trước cơn sốt mới

Tiềm năng phát triển của thị trường Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) là không thể phủ nhận, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, không phải dự án nào ở đây cũng tiềm năng mà cần phải có sự chọn lọc.

Những cuộc đua về giá
Trải qua nhiều đợt “nóng - lạnh” kéo dài, mặt bằng giá bất động sản tại Đồng Nai, cụ thể là hai huyện Nhơn Trạch và Long Thành đã có sự thay đổi lớn trong hầu hết các phân khúc thị trường. Trước đây, so với một số quận, huyện vùng ven TP.HCM, giá bất động sản tại Đồng Nai thấp hơn nhiều, nhưng chỉ trong 2 năm trở lại, mức giá bất động sản tại địa phương này đắt đỏ không kém và tịnh tiến gần hơn với giá đất của vùng ven Thành phố.
Ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, ngay sau khi có những thông tin tích cực về việc xây cầu Cát Lái và Sân bay Long Thành, nhiều nhà đầu tư các khu vực lân cận, thậm chí là ở các tỉnh, thành phía Bắc đã săn tìm quỹ đất, đón sóng tiềm năng tăng giá từ động lực phát triển của địa phương này.
Tại huyện Long Thành, trước những thông tin dự án Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành đang bước vào giai đoạn nước rút, ráo riết hoàn thiện các hạng mục cần thiết để có thể chính thức khởi công vào tháng 10/2020, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng tìm đến khu vực xung quanh sân bay đón đầu cơ hội.
Trong đó, một số khu vực như Bàu Cạn, Tân Hiệp và mới đây nhất là Phước Bình đã bắt đầu trở nên “nóng” hơn bao giờ hết. Tình hình giao dịch mua bán diễn ra khá sôi động, mặc dù giá đất đã tăng mạnh so với năm 2018.
Đặc biệt, vào thời điểm cuối tuần, lượng khách hàng từ các khu vực đổ về đây tìm hiểu đất nền tăng mạnh, đa số là khách đi theo đoàn. Môi giới bất động sản vì thế cũng đổ dồn về đây, hoạt động mạnh hơn kể từ giai đoạn đầu năm 2019.
Bắt đầu từ phà Cát Lái đến trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch, không khó để bắt gặp hình ảnh mời chào của các sàn môi giới. Ảnh: Trọng Tín
Có mặt tại một văn phòng công chứng nằm trên Quốc lộ 51 (xã Long Phước, huyện Long Thành) vào cuối tuần qua, phóng viên quan sát thấy hàng chục người xếp hàng dài để chờ thực hiện giao dịch đất đai. Theo tiết lộ của một công chứng viên, bắt đầu từ tháng 5 đến nay, ngày nào phòng công chứng này cũng bị quá tải.
Không chỉ giao dịch tăng mạnh, giá đất tại huyện Long Thành cũng tăng chóng mặt. Nhân viên kinh doanh của một sàn giao dịch bất động sản cho biết, thời gian qua, giá đất tại các khu vực quanh dự án sân bay tăng mạnh, có những lô đất cuối năm ngoái chỉ trên dưới 1 tỷ đồng, nay tăng lên 3 - 4 tỷ đồng. Đặc biệt, giá nhà đất các khu vực được xác định càng gần dự án sân bay, giá tăng càng cao.
“Giá đất ở Long Thành tư năm 2017 - 2018 tăng trung bình từ 15 - 20%/năm, nhưng từ cuối năm 2018 đến nay đã tăng hơn 35%. Đặc biệt, giá nhà đất các khu vực phụ cận phía Nam sân bay để phát triển dịch vụ như Bàu Cạn, Tân Hiệp, Phước Bình càng tăng nhanh. Các khu vực này tiềm năng phát triển, biên độ tăng giá còn cao, nên một số nhà đầu tư có tâm lý ngồi chờ và kỳ vọng lợi nhuận tăng lên từ 100 - 200% mới bán ra”, nhân viên này nói.
Còn tại Nhơn Trạch, dù không nhộn nhịp như Long Thành, nhưng một số nhân viên môi giới nằm vùng ở đây cho biết, thời gian này, giao dịch đất đai chủ yếu đến từ một số nhóm đầu cơ, mua một lúc mấy héc-ta để chờ thời.
Có thể nói, tại thị trường Đồng Nai hiện nay, huyện Nhơn Trạch là nơi có văn phòng, cơ sở mua bán đất đai tấp nập của tỉnh. Bắt đầu từ phà Cát Lái chạy dọc theo tuyến đường Lý Thái Tổ đến trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch, chỉ cần đếm sơ đã có đến hơn 50 điểm mua bán đất đai, đó là chưa kể nhiều môi giới tự do cắm chốt ngay trên các tuyến đường chính.
Ghé vào một sàn giao dịch nằm trên địa bàn xã Phú Hội, anh Bình, nhân viên môi giới của dự án Khu dân cư Mega City 2 cho biết, đất thuộc các dự án khu dân cư hiện đã tăng từ 250 - 300 triệu đồng/nền so với dịp đầu năm.
“Như dự án mà em đang bán, đầu năm nay chỉ bán từ 650 - 800 triệu đồng/nền, nhưng hiện giá đã lên từ 900 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng/nền. Đất thổ cư dọc các tuyến đường lớn thuộc các xã Phú Hữu, Đại Phước, Phú Thạnh cũng dao động từ 15 - 22 triệu đồng/m2, còn tại trung tâm hành chính huyện thì đã lên quá cao, từ 44 - 60 triệu đồng/m2 đất thổ cư”, anh Bình nói.
Ngoài ra, đất nông nghiệp ở Nhơn Trạch hiện cũng tăng mạnh với mức tăng từ 1 - 1,5 tỷ đồng/1.000 m2. Cụ thể, đất trồng cây hằng năm, cây lâu năm ở các xã Phú Hữu, Đại Phước, Phú Hội, Long Tân... hiện được sang nhượng 2,5 - 3 tỷ đồng/1.000m2, đất trồng lúa giá từ 1,5 - 2,5 tỷ đồng/1.000 m2.
Cần chiếc đầu “lạnh” trong những vùng “sốt”
Sự tăng giá không ngừng của thị trường bất động sản Đồng Nai gần đây đã tạo nên một cơn địa chấn về tâm lý. Song, sự tăng giá này một phần do các công ty môi giới và giới cò đất thổi giá. Tại những khu vực gần đường lớn hoặc các khu vực dự kiến có đường giao thông đi qua, giá đất cũng tăng lên từ 15 - 30 triệu đồng/m2, mặc dù những khu vực đó hiện vẫn chưa phát triển.
Anh Nguyễn Văn Uynh, một nhà đầu tư đất nền có thâm niên trên 10 năm cho rằng, một điều đáng lưu ý là hiện đang có rất nhiều nhà đầu tư đổ xô mua đất nền Nhơn Trạch, Long Thành theo “hiệu ứng đám đông”. Điều này dễ dẫn đến tình trạng chọn lựa sai lầm, kỳ vọng quá cao vào giá trị gia tăng của khu đất.
“Thị trường đang bước vào giai đoạn bão hòa vì giá đất tăng cao, nhưng nhu cầu ở thực thì chưa có. Hiện tại, xu hướng thị trường đang đi vào quỹ đạo đầu tư có kế hoạch lâu dài, ít nhất từ 3 - 5 năm do những khu đô thị mới, dù được đầu tư chỉnh chu về mặt cơ sở hạ tầng, giao thông, nhưng cũng cần thời gian để thu hút dân cư tìm đến làm ăn sinh sống lâu dài”, ông Uynh nói.
Do đó, theo ông Uynh với những nhà đầu tư bị áp lực về dòng vốn, hay có xu hướng “lướt sóng”, thì việc đầu tư đất nền Nhơn Trạch hay Long Thành sẽ đối diện với thách thức không nhỏ về tài chính và khả năng sinh lời.
Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc DRH Holdings cho rằng, thực tế, đất Nhơn Trạch hay Long Thành hiện nay đang được đẩy lên mặt bằng giá quá cao, nên nếu có tăng, cũng chỉ là điều chỉnh giữa các dự án với nhau.
“Cầu Cát Lái hay Sân bay Long Thành được kỳ vọng sẽ là bàn đạp, biến vùng ngoại ô của TP.HCM phát triển, góp phần kéo giãn lượng dân cư. Tuy nhiên, kịch bản tăng giá đất chỉ có thể màu hồng khi cầu Cát Lái và sân bay được triển khai và thực hiện đúng tiến độ. Còn nếu các công trình hạ tầng này bị trì hoãn, kịch bản có thể chuyển thành màu xám đối với nhà đầu tư rót tiền vào đây”, ông Sơn phân tích.

Tiêu điểm

Bạn có thể quan tâm