Mua nhà dự án thế chấp ngân hàng: “Chọn mặt gửi vàng”

Mặc dù được pháp luật cho phép, tuy nhiên quyền lợi người mua căn hộ tại dự án bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng có khả năng bị ảnh hưởng và phụ thuộc vào năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Nhiều "ông lớn” bất động sản thế chấp dự án
Như BizLIVE đã đưa tin, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội vừa công bố 92 dự án đang được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố.
Đáng chú ý, trong danh sách 92 chủ đầu tư vừa được công bố có dự án thế chấp ở ngân hàng, nổi lên một loạt tên các “ông lớn” có tiếng trên thị trường địa ốc Hà Nội như Hải Phát, Capital House, Geleximco, Tân Hoàng Minh…
Theo đó, Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh có nhiều dự án đang thế chấp nhất. Trong đó, dự án căn hộ dát vàng D'.Palai de Louis (đường Nguyễn Văn Huyên, quận Cầu Giấy) bị thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Dự án Le Pont D'or (Hoàng Cầu, Đống Đa) của chủ đầu tư này cũng bị thế chấp 139 căn hộ, dự án chung cư cao cấp D. Le Roi Soleil (số 2 Đặng Thai Mai, quận Tây Hồ) thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.
Tập đoàn Geleximco đang thế chấp quyền sử dụng đất Khu đô thị mới 2 bên đường Lê Trọng Tấn (thuộc địa bàn phường Dương Nội, quận Hà Đông và xã La Phù, huyện Hoài Đức). Doanh nghiệp này cũng thế chấp một phần tài sản gắn liền với đất tại xã An Khánh (huyện Hoài Đức).
Ngoài ra còn thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai tại phường Yên Sở (quận Hoàng Mai). Tại dự án này, Geleximco thế chấp 464 căn hộ.
Riêng, Công ty CP và thương mại Thủ Đô thế chấp dự án xây dựng khu nhà ở CT1 Phúc Lợi (Ecohome Phúc Lợi), quận Long Biên. Tài sản thế chấp tại dự án này đến ngày 7/7/2018 còn lại 87/680 căn hộ.
Liên quan đến vấn đề này, chiều 7/6 vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã công bố danh sách nhiều dự án bất động sản trên địa bàn thế chấp ngân hàng Quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất.
Cụ thể, Dự án Khu chung cư Nhà Sài Gòn địa chỉ Hương Lộ 2, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân do Công ty TNHH Nhà Sài Gòn làm chủ đầu tư, thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - Chi nhánh Nam Sài Gòn.
Khu dân cư Lô M7 Khu A - Đô thị mới Nam TP.HCM do Công ty Cổ phần phát triển Phú Hưng Thái (Công ty Phú Hưng Thái) là chủ đầu tư, thế chấp quyền sử dụng đất và dự án đầu tư nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương - chi nhánh Nam Sài Gòn và Ngân hàng Thương mại Quốc tế Việt Nam - Chi nhánh TP.HCM…
Đúng luật nhưng tiềm ẩn rủi ro
Trao đổi với BizLIVE, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết, việc các dự án bất động sản hình thành trong tương lai được các chủ đầu tư đem cắm ngân hàng là đúng luật. Việc này nhằm giúp chủ đầu tư có vốn xây dựng công trình.
Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Tuy nhiên, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Mặc dù quy định của pháp luật là như vậy, tuy nhiên, theo chuyên gia này, quyền lợi người mua căn hộ tại dự án bất động sản thế chấp tại ngân hàng vẫn có khả năng bị ảnh hưởng do phụ thuộc vào năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Trong trường hợp chủ đầu tư không đủ khả năng thanh toán các khoản nợ cho ngân hàng, khách hàng sẽ xảy ra rủi ro, khả năng “tiền mất tật mang”. Ngân hàng xiết nợ chủ đầu tư thì người mua căn hộ gần như mất trắng. Tài sản căn hộ thuộc về ngân hàng nhận thế chấp theo pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Điển hình thời gian qua đã có một số dự án khi chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dẫn đến bỏ hoang giữa chừng đã bị các ngân hàng xiết nợ và bán đấu giá công khai như trường hợp của Saigone On Tower (TP.HCM).
“Khi bị ngân hàng siết nợ thì quyền lợi của khách hàng chỉ được giải quyết sau quyền lợi của ngân hàng. Do đó, trước khi ký hợp đồng mua bán dự án đã thế chấp tại ngân hàng, ngoài việc người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ mình dự định mua. Cùng với đó phải kiểm tra chứng thư bảo lãnh và giấy xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai. Khách hàng cần phải tìm hiểu thật kỹ về năng lực của các chủ đầu tư dự án, chỉ nên xuống tiền với những dự án mà chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh và uy tín mà nôm na là chọn mặt gửi vàng”, vị chuyên gia khuyên.

Tiêu điểm

Bạn có thể quan tâm